万达模式快速布局

据了解，红星商业未来的核心产品是以“红星国际广场”命名的城市综合体和以“爱琴海”、“晶海”、“星银海”命名的购物中心。

其中，爱琴海购物中心定位中高端，50%-80%的成本由地产开发、商铺、公寓、SOHO等出售获得补贴。

目前，红星地产已在北京、天津、重庆、上海、福州、昆明等21个城市进行了27个综合体项目开发。其中，位于太阳宫板块的北京首个“爱琴海”项目也有望在短期内开门纳客。

据介绍，在今后八年内，红星地产将加快商业地产投资步伐，将京津塘、长三角、西南、东北作为四大战略区域，在一二线城市进行“爱琴海”布局，力争2020年在全国建成100个爱琴海购物中心。

另据了解，红星美凯龙城市综合体项目涵盖了购物中心、红星太平洋影城、国际高尔夫会所、婚庆大世界、星级酒店、精品百货等业态，是集娱乐、餐饮、商务、家庭休闲为一体的购物体验。

红星美凯龙房地产有限公司总裁谌俊宇介绍，红星渴望实现商业地产订单制造和产业链整合，在提升企业效益的同时，也为商业合作伙伴节省了项目开发周期和运行成本。作为红星商业地产旗下进行全国连锁商业投资、运营的业务模块，红星商业致力于城市综合体的整体招商运营管理和自有商业品牌的投资经营。

业内分析，红星商业的模式与万达模式基本相似，此次其在地产业务版图的全面扩张，相比未来城市综合体开发将再添一个强有力的竞争对手。

外界质疑资金压力

事实上，资金瓶颈一直是商业地产快速复制模式背后的阴云。对此，红星美凯龙房地产有限公司董事长车建新表示，未来红星地产爱琴海购物中心将采取自持与销售相结合的开发模式，其中50%-80%的成本由地产开发、商铺、公寓、SOHO等出售获得补贴。由于具有成本优势和城市综合体现金回流优势，有充足的资金投入营销，以营销迎战市场。

同时，项目开发前期有开发贷款，建成之后也有固定资产抵押贷款。车建新表示，当产品做好了之后，资金不是最重要的问题，最需要考虑的是后期经营的管理团队。

此外，谌俊宇透露，红星的拿地成本也较低，企业进驻一个城市时，将一个原来并不繁华的区域，变为一个消费主力地段。通过销售部分的升值利润，加上经营的正常盈利以及银行贷款，这三个部分资金就能够让开发和自持维持在良性的状态。

商业地产风险加剧

事实上， 其他行业进军商业地产也并非罕见，近年来，包括住宅开发商、餐饮、百货、超市等各个行业进军商业地产开发的案例并不鲜见。但各地城市综合体开发日趋饱和，商圈同质化竞争日趋激烈，项目的开发运营风险正在加剧。

以北京为例，据世联地产统计，截至去年三季度，北京购物中心的空置率已经达到11%，超过了6%的警戒线。另据统计，去年四季度北京主要商圈中，中关村商圈购物中心空置率达到14%。业内人士分析，位于黄金区位的商业地产项目大多不愁销路，因此，初涉商业地产开发的企业，常会忽视项目的经营。

车建新表示，红星美凯龙有着20多年的商业运营经验，更懂消费者心理是企业的优势。届时，公司的地产开发可以带动购物中心的发展，反过来，购物中心也能够带动地产升值。购物中心与地产相结合，是发展房地产最好的模式，但最重要的是后期要把它运营好。

商业地产专家表示，商业地产取决于局部市场，个案的差异较大，商业物业的投资不是看大势，而是看微观机会。各个城市、区域市场消费环境都不同，同时，商业地产具有专业性，强调订单开发，量身定制，盲目地快速复制风险则会相当大，必须遵循商业地产的规律。

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