国庆后热点楼市成交开始降温

国庆节前后，20多个城市相继出台房地产市场调控政策。业内人士在多地了解到，各地新政落地后迅速给楼市降温，遏制投资投机需求效果初显。国家统计局数据显示，1-10月份，商品住宅销售面积增长27.0%，增速比前9月份回落0.1个百分点;住宅销售额增长42.6%，增速回落0.6个百分点。

中原地产发布研报指出，10月全国新房市场和二手房市场整体出现降温，近期的新房推盘认购率大幅下跌至今年4月以来的最低水平。一线城市的10月二手房成交更是全线下滑。近期，业内人士走访多地发现，伴随着多地交易遭遇“速冻”，当前楼市恐慌情绪逐渐消解，观望氛围再度聚集。不少新盘售楼处购房者寥寥无几，多数中介机构门店生意惨淡、乏人问津。

中原地产监测的16个重点城市数据显示，10月16城合计的新房成交量较9月同期下降25%，较去年同期下降7%。其中11个城市成交量环比下降，济南(楼盘)、苏州(楼盘)、南京(楼盘)降幅超过五成，东莞(楼盘)、福州(楼盘)、杭州(楼盘)、佛山(楼盘)降幅超过三成。

数据显示，10月末，商品房待售面积69522万平方米，比9月末减少90万平方米。其中，住宅待售面积减少328万平方米。严跃进认为，待售面积数据延续了今年二三季度以来的下滑趋势，这体现了去库存卓有成效。

50大城市土地出让金创历史新高　量价“剪刀差”持续扩大

国家统计局数据同时显示，1-10月份，全国房地产开发投资83975亿元，同比名义增长6.6%。其中，住宅投资56294亿元，增长5.9%，增速继续攀升。

研究院智库中心研究总监严跃进认为，1-10月份全国房地产投资数据比预期要好。“一般来说，在5%左右的水平波动说明投资数据处于企稳态势，目前房企在销售业绩改善的情况下，有动力去做新一轮投资。

土地市场上量跌价涨、量价倒挂现象加剧。数据显示，1-10月份，房地产开发企业土地购置面积16873万平方米，同比下降5.5%;土地成交价款6764亿元，增长16.7%。增幅剪刀差继续扩大并超过20个百分点。

中原地产研究中心统计数据显示，调控政策继续深入下，8-9月各地高价地频繁出现的现象在10-11月份明显衰减。11月首周，高价地数量继续减少，全国合计出现22宗超过10亿单宗金额地块，其中溢价率超过100%的高价地只有11宗，且集中在济南等少数城市。而此前高价地频出的上海(楼盘)、杭州、南京等热点城市，11月首周出让的土地溢价率均在10%以内。

但今年整体来看，土地成交依然处于历史高位。据中原地产数据，截止于11月8日，全国卖地最多的50大城市合计卖地金额达到了20084.6亿元，相比2015年同期的14289亿元上涨幅度达到了40.6%。这也是这50大城市历史同期最高记录。但卖地数量并未上涨，50大城市合计出让土地建筑面积为9.23亿平方米，同比减少了4%。

从全国看，50大城市全部出让金超过了100亿元，其中有苏州、南京、上海、杭州、天津(楼盘)5个城市土地出让金超过千亿元。另外还有合肥(楼盘)、武汉(楼盘)、深圳(楼盘)、郑州(楼盘)、济南、宁波(楼盘)、重庆(楼盘)、等城市超过500亿元。

楼市遭遇史上最严调控　市场成交下调趋势将加速

业内人士分析认为，本轮房地产调控最大的特征就是执行力度前所未有的严格。

同策咨询研究总监张宏伟表示，各地此番一致加强了市场监管，不少政策严厉而精准。如北京(楼盘)要求试点限定销售价格，并将其作为土地招拍挂条件，未来高价土地在转换成项目销售时其销售价格将受限，此举可能成为其它城市抑制企业高价拿地冲动的参照政策。天津则提出，商业银行要强化对购房者首付款的审查，将“首付款审查”予以具体化、明确化，对于降低行业杠杆、调控资金流向可望起到实效。

从调控效果上来看，认为楼市高温的态势将从北京等一线城市开始降温已成为目前业内主流声音。

严跃进表示，“从去库存大局看，一二线城市不稳定，整体房地产市场就难以稳定。在前期限购、限贷政策出台后，10月中旬开始全国各地前所未有地全面落地执行房地产调控政策和市场整治规范措施，这也使得本轮房地产调控与之前各次调控相比，执行力度最强。各地严格执行的调控政策让购房者产生全面观望的心态，市场降温、成交下调趋势将加速。

而三四线城市则在去库存压力下，有望出台更加宽松的政策。“新政对楼市预期的影响巨大，一二线热点城市迎来市场拐点后，有利于三四线城市加速去库存。但一二线的资金有多少会实际流向三四线还有待观察。”南京林业大学教授孟祥远分析说。