广州：今年秋季或许平平淡淡

　　今年上半年，广州楼市从“小阳春”到“艳阳天”，楼市的狂飙急进让一些发展商有恍如隔世之感。没有只涨不跌的楼市，到了７月、８月，广州楼市似乎风光不再，疲态渐露。据广州市国土资源和房屋管理局官方网站显示，８月一手房网上签约套数仅为６０８８套，成交面积约为６６．３万平方米。不论是从成交套数还是成交面积上看，８月都较７月继续萎缩。
　　据广东中原地产研究部发布的最新统计数据，８月广州二手住宅成交量也明显下降，环比大幅回落，降幅约两成，而二手住宅成交均价为１００２２元／平方米，继续在万元高位运行。
　　广州楼市经过长达半年的价升量增，行情是否已经严重透支？即将到来的传统旺季是否还有出色表现？尽管一些发展商仍然充满期待，希望乘胜追击，扩大战果，但一些业内专家认为，今年的“金九银十”不会有惊喜，广州楼市或许平平淡淡才是真。

　　发展商摩拳擦掌

　　十一黄金周大幕未启，广州楼市已是硝烟弥漫。
　　阳光家缘统计数据显示，广州楼市９月新盘或旧盘新推的重点项目超过５０个，在售货量接近２．８万套，保利公馆２０１０、恒大绿洲、东方夏湾拿、南沙滨海花园等瞄准９月市场的新盘或新组团已经拿到预售证，中海金沙湾江景高层、岭南湾畔、珠江都荟等楼盘也开始接受登记。
　　相比各大楼盘的推货数量和产品特征，更引人关注的是９月新品售价出现了整体提升。合富辉煌首席分析师黎文江对广州楼市下一步走势仍持乐观态度。他表示，７月、８月是传统的淡季，成交量萎缩乃意料之中。国庆节前后，广州楼市将继续走强，因为中心城区目前仍处于供不应求的失衡状态。另外，即将于明年召开的亚运会将带动亚运板块升温。
　　国泰君安的分析师也表示，中央将保持宏观经济政策的连续性和稳定性，房地产行业趋势并未改变，预计国内一线城市“金九银十”的销售旺季将继续，销量环比将改善，房价将稳中趋涨。

　　楼价将在高位展开“拉锯战”

　　广州楼市最近两个月成交量大幅萎缩，业界纷纷预言楼市又将面临拐点。
　　联合证券的分析师认为，广州楼市近两个月成交量的逐步下滑与供给偏紧有关，但与房价过快上涨导致一部分自住需求开始受到抑制也密不可分。如果房价继续保持在当前的高位，而信贷没有进一步宽松，则今年的“金九银十”难有亮点。
　　中信证券的行业分析师则表示，虽然政策的“蜜月期”已过，但政府不会出台专门针对房地产市场的紧缩政策，当前政府的政策目标是一方面维持房价平稳，一方面维持适当的开发投资增速。９月、１０月，广州楼市不会有大起大落，将会呈胶着状态，房价既涨不上去，也跌不下来，成交量也会相对平稳。来自戴德梁行的研究结论认为，短期内广州的整体住宅市场价格仍将维持高位运行，但价格的持续上涨已经导致部分购房需求推迟了入市步伐，选择持币待购。广州市房地产专家吴定金持同样的看法，他说，广州楼市在十一黄金周中既不会有五一的疯狂，也不会像２００８年那样低迷，市场将回归理性。

　　北京：房展会热“闹”金九

　　北京秋季房展拉开了“金九银十”的序幕，但７月、８月以来成交量的连续下跌，令市场对这个传统销售旺季在今年能否出现画上了问号，更有人担心如果旺季不再，回暖大半年的楼市可能又将迎来拐点。
　　对此，接受证券时报记者采访的多数专家认为，７月、８月成交量调整是正常现象，现在谈楼市拐点为时尚早，今年的“金九银十”虽然不会像往年那样明显，但会比７月、８月和去年同期要好，甚至可能会出现一个销售小高峰，当然不会好于今年的４月、５月。而价格方面，在９月、１０月仍会保持小幅上升，今年年底至明年年初可能会出现小幅下调。
　　在秋季房展上，开发商们应对“金九银十”的策略不尽相同，但对实现“金九银十”大多还是充满信心。记者在展会现场看到，有些项目在展会期间推出了一定数量的特价房，最多可以享受８折优惠；有的热销项目也难得地出现一些优惠——只要在展会上交订金，一次性付款的可享受９．６折，按揭贷款的可打９．８折；而有的“不愁卖”的项目则没有任何优惠，甚至表示在９月底还会涨价。
　　对于“金九银十”能否实现，本次房展的组委会北京四季房展总监郑向东告诉记者，最近几天的住宅成交量达每天三四百套，与７月、８月的日均一二百套相比，已经恢复到正常水平。他认为，今年“金九银十”可能不会像往年那样明显，但部分项目仍可能出现销售小高峰，总体成交量一定好于８月，但是不会达到４月、５月的井喷量。
　　我爱我家北京公司副总经理胡景晖和中原地产华北区董事总经理表示赞同上述看法，而亚豪机构的市场总监郭毅则有不同看法，她认为，二套房贷政策收紧对改善性需求和投资性需求有一定影响，“金九银十”的传统销售旺季很难出现，９月、１０月的成交量将继续稳步回落。
　　协成机构的统计数据显示，９月预计有４０多个项目将陆续进入北京市场，其中，２６个项目位于五环以外区域；四环至五环间有１１个项目开盘；三环至四环间有５个项目计划入市；二环至三环间有两个项目开盘。
　　协成机构房地产经纪公司副总经理缪培丹认为，９月新开盘项目是以老项目后期为主，并且超百万平方米的社区、大规模项目开盘较明显，而推盘项目的开盘均价多为待定。其中，五环外项目是新增供应量的主力军，且价格优势凸显。“众多开发商看好‘金九银十’的契机，放盘入市，热销楼盘还会上调价格，相信９月的开盘均价环比仍会走高。”缪培丹说。
　　为期４天的２００９北京秋季房地产展示交易会于近日闭幕，来自组委会的相关统计数据显示，本次秋季房展期间，北京市内参展项目成交均价与春季房展（４月８日至１２日）相比上涨近三成，而成交量则减少近三成。同时，外埠参展项目成交均价较春季房展时略涨了７％，而成交量则减少超两成。
　　数据显示，展会期间意向成交总套数为２５８８套，较春季房展的３４８３套减少２５．７％；成交总面积为２５．４２万平方米，较春季房展减少３２％；成交总金额为２６．８亿元，较春季房展减少１７．９％；人流量达到１３．１万人次，较春季房展减少１５．４％。
　　其中，北京市内参展项目成交均价为１．４７万元／平方米，与春季房展时的１．１６万元／平方米相比上涨２６．７％；成交套数为１２９７套，较春季房展减少２８．４％；成交面积为１２．３９万平方米，较春季房展减少１７％；成交金额为１８．１８亿元，较春季房展减少１２．１６％。外埠参展项目成交均价为６０６４元／平方米，成交套数为１２９１套，成交面积为１３．０３万平方米，成交金额为７．９亿元。

　　上海：九月供应量大幅增加

　　随着“金九银十”的临近，上海各家地产发展商纷纷加大了推盘力度。据不完全统计，上海９月入市新盘将有１９个之多，９月新房源在售楼盘可达２０个。新房的总供应量将达到１５０万平方米，有望成为今年以来上海楼市供应量最大的一个月。持续２４周供不应求的局面有所改变，今后上海楼市供需将进一步平衡。
　　爱建证券分析报告指出，８月，在对重点关注的十大城市房地产市场进行相关调查后发现，仅天津的成交套数环比增长１２．５５％，其余九大城市的成交量环比均出现了明显下滑。在成交价格方面，除了天津的成交均价环比略有下降、杭州的成交均价环比有所下滑之外，包括上海、北京在内的其余城市的价格全部是同比、环比双上扬，整个楼市呈现明显的量缩价涨格局。
　　价格因素是打压需求的最重要因素。目前上海一手商品住宅平均成交价格已经突破１．８万元／平方米大关，而２００９年上半年这个数字仅为１３７１４元／平方米。有分析认为，随着传统楼市旺季“金九银十”的临近，开发商会在短期内加大推盘力度，为的是抓住目前的楼市高位，完成全年销售目标。
　　９月有望成为今年以来上海楼市供应量最大的一个月，而网上房地产数据也显示，８月最后一周，原南汇绿地康林公寓、宝山飘鹰锦和花园大量郊区楼盘上市，新增供应面积４４．６６万平方米，环比上涨３９％，而商品住宅成交面积为３７．７４万平方米，环比减少１％。其中，近期公寓市场供应量较前期明显放大，并且单次推盘量在３万平方米以上的项目占到了大多数。据介绍，上周上海公寓市场共有１６个新推楼盘，其中就有９个项目供应面积在３万平方米以上。
　　另一方面，自３月楼市回暖以来，上海商品房周供应面积小于新增面积的情况，在上周也发生了改变，业内人士预计今后上海楼市短期的供给关系将会以大体平衡为主。

　　深圳：３８个楼盘迎来供应高峰

　　一直未有大量新增楼盘供应的深圳楼市，在今年９月、１０月将迎来一个供应高峰。同时，最近两个月来一直处于低位的成交量令即将到来的楼市“金九银十”充满不确定性。
　　据记者从深圳房地产信息网的统计，进入９月深圳各区将会陆续有３８个楼盘推出，其中今年上半年一直缺少新盘供应的罗湖区和福田区也各有３个楼盘和４个楼盘推出，南山区、宝安区、龙岗区是新增楼盘的主要区域，每个区至少有八九个新盘推出。据中原地产统计，９月的新增供应预计超过５０万平方米。
　　与今年上半年深圳楼市成交量大、新盘供应量少不同的是，近期大量新增楼盘的出现伴随的却是新房成交量的低迷。中原地产最新的楼市研究报告指出，深圳８月推出的新楼盘销售明显放缓，多数新盘开盘销售成交仅两三成，超过五六成的比较少，个别甚至只有一两成。８月新盘整体销售率４３．１％，环比下降５．４个百分点。深圳市国土房产局数据显示，８月深圳住宅新房全市成交４１１４套、成交面积为３８．６万平方米，环比分别减少２５％和３０％，与今年高峰时比，减少幅度超过５２％。
　　进入９月，深圳楼市成交下滑的局面仍无改善的迹象。数据显示，截至９月５日，深圳全市５天的新房成交量合计为５１０套，日均成交１００套左右，仍处于今年成交量的低点。
　　业内人士预计，由于积累的刚性需求已经在上半年集中释放，目前房价的居高不下令置业者重新观望。另外，由于临近秋交会，部分置业者可能会推迟购房，以期秋交会、国庆节期间楼盘有更多优惠，这对成交量也会有一些不利影响。今年深圳楼市９月成交量不会有太大起色，很难再现“金九银十”。
　　中原地产策略中心总经理周曜也认为，供应量的大增会带来成交数据的走高，但受二套房贷收紧以及市场观望气氛严重等影响，９月新入市的楼盘成交量可能比８月更低，今年“金九银十”预期不甚乐观。
　　世联地产副总经理甘伟则认为，目前的成交量下降只是暂时的，是由新盘缺货和政策敏感引发的；随着未来新盘的集中面市，市场状况也将随之恢复，虽然难以重现年初的火热，但是成交企稳可以预见。
　　值得注意的是，房地产商的态度也变得较为谨慎，深圳关外个别新开楼盘再现久违的打折销售，如７月获得预售资格的深圳龙岗佳兆业·上品雅园项目近期打出了一次性购房９．７折、按揭购房９．８折的优惠。虽然幅度不大，但是已表明开发商对后市的发展前景有点担心。