成交下跌“金九”变“铜九”

　　从9月过去三周的数据来看，“金九”的销售预期已经落空。9月份第一周，全市成交持续下滑，仅成交655套，环比减少5%。价格方面，受成交结构的影响，第一周均价环比上涨7%。第二周，全市成交住宅793套，环比增加21%，价格稳定。第三周推盘不多，加上一些楼盘的成交有所放慢，全市住宅成交量又下滑，只有631套，环比减少20%。

　　整体来看，9月份前三周成交量在继续下滑，均价出现结构性下跌。但是，从个盘价格看，房价平稳，仅少数尾盘推出些许折扣的优惠单位。以自住需求为主的茗萃园等项目销售较为引人注目。

　　豪宅冰火两重天

　　虽然普通住宅卖得不好，但深圳个别豪宅9月份还是有不错的战绩，但豪宅市场也已经出现分化现象。

　　据了解，位于后海片区的三湘海尚，是楼市转淡后该片区第一个入市的豪宅项目，其开盘效果如何被广泛关注。三湘海尚本批单位开盘实现100%销售，实现均价34000元／平方米，创片区新高。从8月份的纯水岸、天麓以及圣莫丽斯，再到三湘海尚，市场再次证明，深圳的豪宅仍有很强劲的需求。

　　不过，与中心地区豪宅的火热相比，一些位置较偏、性价比不高的项目销售不尽如人意。9月4日，盐田的金山碧海开盘，推出201套复式，均价12000元／平方米。当天到场客户很少，仅30批左右，截至中午12时，仅售出10套左右。业内人士认为，深圳豪宅市场可能已经开始出现分化现象。

　　另外，开盘活动较少，自然发售居多。全市多个项目加推，仅有振业城等几家举行开盘活动，其余多数项目是自然发售。

　　开发商卖房不积极

　　“‘银十’能否实现，关键是看开发商的推盘量，以及促销力度，如果还是像9月份的供应，又没有优惠，估计‘银十’是没戏了。”

　　美联物业深圳研究中心最新报告指出，虽然一手住宅均价屡创新高，开发商下半年推盘积极性却极低。今年7～9月(截至9月23日)，深圳共有32个批次的项目获准预售，新增预售面积129.32万平方米，其中有30个批次的住宅项目，新增住宅预售面积只有111.69万平方米。“下半年时光即将过去一半时间，111.69万平方米的新增供应与此前有媒体预测的400万平方米相距甚远。”美联物业深圳市场研究部王军鹏分析，今年楼市火爆，但1～9月新增住宅预售面积却同比减少了32.6%。

　　“冷推热捂是开发商的推盘惯性。”王军鹏表示，在目前深圳楼市依然在高位运行的情况下，开发商积极推盘的动力不足，即使是“十一黄金周”在即，供应量也没有实质增长，因而市民热盼的第四季度开发商集中推盘、并有大幅优惠促销的盛况亦难以出现。

　　楼盘普遍无优惠

　　另一方面，由于开发商对后市乐观且不差钱，“十一”期间优惠促销力度非常小。据调查，85个在售将售楼盘中只有22个表示有优惠，而且优惠幅度极低，大部分只有一两个点，还是开盘折扣。有开发商还表示，楼盘卖得太好，又接近尾声，不涨价就已经是给客户优惠了。

　　不过，还是有屈指可数的楼盘优惠较大。例如，购买万科第五园·里城的客人交3万可当做8万房款使用。如果三天内办完按揭手续，还可在总价款中减去4万元，还有大约20%的赠送面积。龙岗中心城的奥林华府二期，推出“现场购房总价可直减10万元”的优惠促销，以三房、四房大户型为主，均价在1.3-1.7万元／平方米。另外，即将开盘的中海大山地的豪宅项目可能会有“10万抵30万”的VIP诚意优惠。

    市民观点

　　市民赵小姐：期待秋交会楼盘更多优惠

　　家住南山的赵小姐，一直都想买第二套房。但是目前房价的居高不下，让她也加入到观望者的队伍里。她打算推迟购房，看看参加秋交会的楼盘有没有更多优惠，也许会有更多的楼盘可供选择。

　　根据以前买房的经验，赵小姐觉得打折优惠和送面积等活动还是比较实在，总感觉省了不少钱。按照往年的惯例，9月和10月应该是开发商争相降价销售的时候，要比平常砍价谈优惠更容易些。赵小姐觉得房子肯定还会涨价的，趁现在房价微调的时候要寻找时机出手。“即使买不到合适的房子，也可以看看最近楼市的行情。”赵小姐积极关注着楼市的动向。

　　市民张先生：象征性打折难引购房欲望

　　张先生现在对楼市已经不太敏感了，因为他觉得现在的房价跟他的承受能力相差很远。只要有住的地方就行了，在房价超过10000元／平米的时候，他就不再考虑买房的事情。

　　张先生认为，现在楼市处在下降通道，降价会是一个趋势。如果现在买房，那么房子到手之后就会贬值，心理会很不好受的。今年的“金九银十”，好像没什么气氛，开发商普遍没有动静。很多地产商也只是给出点象征性的折头和优惠，这无法引起他的购房欲望。“也许年底楼市的政策会有调整，那时再做决定。”张先生还是选择了等待。

　　回顾

　　深圳前两年“金九银十”名不副实

　　2007年成交急跌迈进熊市

　　2007年8月份深圳新房成交呈现地量后，9月份的成交量经历小幅反弹，进入10月后再次急跌，创下当年的月度新低。据10月1日—9日的公示数据，深圳新房成交1.82万平方米，日均仅为2026平方米，环比9月日均成交量下降高达八成之多。

　　业内人士分析，调控政策的出台及对未来调控的预期是成交低迷的重要原因。当年黄金周放假前，央行和银监局公布的第二套房提高首付、提高贷款利率的政策、深圳地税局计划在10月份推出按照评估价强征个税、央行有可能再次加息等政策预期，让买房者暂缓搁置了购房计划。

　　2008年促销大战10月回升

　　2008年10月，开发商促销大战硝烟弥漫，加速促销，包括低价开盘、继续降价、加大优惠幅度等。在经历了8月的调整之后未能止住跌势，9月成交量再次出现了萎缩，在传统的九月旺季出现这样的情况，说明市场目前已经进入深度调整区间，价格虽然有了一定的降幅，但成交仍然在持续下滑，9月全市成交面积环比下跌了9.49%，成交面积约为27.58万平方米。同时，成交价格保持在原有的水平，变动幅度很小，全市实现均价11742元／平方米，环比上涨了2.12%。

　　然而，10月一手房市场呈现罕见的“供淡销旺”、“价量双升”，一手楼成交量价齐升：成交面积为33.84万平方米，环比增加10%；成交均价为12979元／平方米，环比上涨11%。宝安的别墅、豪宅产品大量成交是楼价陡升的主要原因，其余五区楼价则都有明显下滑。