装修网了解到，部分地区楼市恐慌性上涨已经引起高层关注。业内人士认为，对于短期供需矛盾无法缓解的城市来说，控房价、控地价、收信贷和限购令等调控措施仍是主要手段。同时，房价上涨背后还折射出“资产荒”问题。如何引导资金进入实体，合理管理公众对楼市的预期同样不容忽视。

更多城市将收紧政策

在本轮房地产调控中，地方政府成为了各地调控政策发布的主体。中原地产首席分析师张大伟表示，从目前政策动向来看，各地调控政策仍以约束信贷和购房资格为主，“边走边看”、小幅渐进加码的趋势明显。

目前，一线城市中仅有北京尚未公布调控政策，前期二线城市中房价涨幅居前的四个城市均已公布了调控政策。由于之前的政策效果不明显，近期多个地政府继续加大调控力度。

8月9日，合肥(楼盘)市限贷政策加码，规定：市区有2套及以上住房，有1次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清的;市区有1套房或无房，但有2次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清的，均停止贷款。其中，查贷包括外地贷款记录。而按照此前的规定，房产有两套房，贷款有一笔没结清，可按照60%的首付比例贷款。不过，合肥尚未实施限购。

9月18日杭州(楼盘)宣布限购后两天，杭州三宗冷门地块仍以高溢价成交，溢价率分别高达323%、325%和150%。这使得杭州调控压力陡增。9月27日，杭州升级调控政策，自9月28日起，同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。根据公告，二套房公积金贷款和商业贷款的首付比例将不低于50%。

昆山(楼盘)市28日也发布房地产调控政策，在苏州(楼盘)市调控文件的基础上，将二套房公积金贷款的比例上调至30%。

机构人士表示，部分二线楼市高烧，未来还有多个城市可能升级调控政策，这些城市都是最近房价涨幅较高、较快的城市。郑州(楼盘)、无锡(楼盘)、福州(楼盘)、石家庄(楼盘)、天津(楼盘)、济南等城市出台或加码楼市调控的可能性较大。

除了调控政策加码外，监管机构对违规机构的惩罚力度也在加大。9月26日，深圳(楼盘)6平方米的“蚁房”被通报涉嫌违法违规，相关部门已经责令“蚁房”所在的侨城尚寓项目整改。此外，上海(楼盘)银监局要求银行立即终止与违规房地产中介的合作。

张大伟表示，随着部分二线城市调控加码，未来政策开始“托底盖帽”。相对宽松的趋势已经出现变化，在市场分化的情况下，调控政策也有区别。在这种情况下，房价上涨较快的城市，包括部分一二线城市及辐射区出现了约束性政策。未来一些城市房价涨幅过快的话，还会出台进一步的政策。

房价上涨存“三推手”

业内人士表示，资金潮叠加资产荒，以及部分购房者在这一轮房价上涨中获利带来的财富示范效应，是楼市开始高烧的主要原因。

央行日前发布的8月金融统计数据报告显示，当月人民币贷款增加9487亿元，同比多增1391亿元。分部门看，住户部门贷款增加6755亿元，其中，短期贷款增加1469亿元，中长期贷款增加5286亿元。分析人士指出，个人贷款的中长期贷款，多数是住房按揭贷款。8月个人贷款当中的5286亿元中长期贷款，占当月人民币总贷款的55.71%，且8月这一数字较7月的4773亿元又多增了513亿元。

张大伟表示，数据显示，过去十几年的房地产波动历史与货币政策完全吻合，外部宏观因素是主要原因。不论是经济大环境的变化，还是各项调控政策出台，都是造成市场下行的主要原因。由于信贷刺激，本该降温的房价再现爆发。

杠杆与库存水平的错配也是本轮房价大涨的原因之一。其中，供求关系紧张、房价较高的北京和上海却是目前贷款利率折扣力度最大的地区。装修网了解到，目前北京首套房商贷折扣有所降低，从原先的83折略有上升，但仍然处于85折的较低水平。济南、武汉(楼盘)等省会城市，首套房商贷折扣大约在9折到9.5折。而在去库存压力最大的三四线城市，首套房商贷基本处于不打折的水平。若考虑到北京、上海流行的消费贷和房抵贷中可能有相当部分进入了楼市，京沪楼市的实际杠杆要高得多。

今年以来，流动性总体趋于宽松，债券、信托等金融产品收益率下滑，加之实体经济回报率下行，高收益产品刚性兑付逐步被打破，资金对低风险高收益资产需求得不到满足，“资产荒”随之出现。房地产尤其是一二线城市的房地产成为大量资金追逐的标的。

此外，先入市者的财富效应也吸引了更多的后来者。在一些供应有限的地区，供需关系失衡，导致房价上涨。

熨平情绪期待组合拳

在房价上涨的背景下，看空的声音越来越小，惜售现象层出不穷，这又进一步推高了房价。

郑州作为本轮房价上涨的城市之一，出现了一手房和二手房房源同步枯竭的怪现象。装修网了解到，目前郑州新盘最火的区域当属郑东新区，热门楼盘往往一出即是“日光”。新房市场情绪也传递到了二手房市场，热门地区二手房房源紧缺。郑州本地人杨先生对业内人士表示，近期本来打算购买一套二手房用来自住，可是小区里竟然一套二手房都没有供应。“并不是没房可卖，而是卖家认为房子还要涨价，捂盘惜售的心态严重。这加剧了买家的恐慌性情绪。”杨先生说。

北京的数据也显示市场情绪有逐渐陷入恐慌的迹象。云房数据市场分析师对业内人士表示，北京月度房价环比数据显示，今年以来房价大幅上涨并非是线性上涨，而是经历了多个阶段，其中市场预期对房价走势作用十分明显。这位分析师表示，今年1-3月是北京房价的加速上涨期，当时在深圳、上海房价大涨以及各种利好因素的带动下，北京出现恐慌性购房，卖方纷纷上调挂牌价格，房价快速上涨。进入4月，随着深圳、上海先后出台严格的调控政策，购房者逐渐趋于理性，房价涨幅收窄，这一趋势维持到了7月。但进入8月，受投资性需求带动，购房者追涨情绪加剧，市场再度升温，价格明显回升。

中介的感受则更加直观。链家地产经纪人对业内人士表示，在市场上行的趋势下，买家买涨不买跌的心态严重。小区内只要有一套房涨价并顺利成交，后续房源的价格只会比之前的价格高，涨价也就顺理成章。整个小区乃至相关区域的房价就上去了。

张大伟认为，解决当前部分城市楼市高烧的问题要从三个角度来着手：降低资金潮;增加优质资产;化解购房者恐慌情绪。这三个方面都需要政策发力。信贷不能只投到房地产中，应引导其进入实体;房地产去库存也不能只去一二线的库存，银行对三四线城市应加大优惠力度。同时，还应当增加重点城市的土地供应。“必须要给市场一个平稳的预期，从而有助于为市场降温。”张大伟表示。

“在正常的市场中，看多和看空的差距大致相等，即使这样，其微小差异的长期积累也会导致市场波动，从而形成周期。从目前的房地产市场看，尽管总体风险仍然可控，但多空差异在日益扩大，整体看多的趋势越来越强烈。这种现象值得警惕。一旦看多力量呈现压倒性优势，市场的泡沫会急剧放大。”中国建设银行(5.170, 0.02, 0.39%)高级研修院刘旌表示。

业内人士手记:房价热 商铺冷

“东富西贵南穷北贱”的老话已经不再适用于今天的北京城。

近年来，在互联网等新兴行业的带动下，北京北部尤其是西北部发展迅速，区域房价也随之上涨，老牌“宇宙中心”五道口就位于该区域。而南城由于发展滞后、历史包袱重、配套学校医院优质资源较少，房价和人均收入等发展指标一直相对落后。

然而，在近期房价跳涨中，南三环、南四环地区房价出现普涨。最近一个月，业内人士所在的南四环附近某小区主力房型的单价从4.8万元/平方米狂飙至6.2万元/平方米。南四环公益西桥地铁站附近两大指标性楼盘——城南嘉园和星河城的均价已经逼近7万/平方米。然而，业内人士了解到，南城房价上涨的背后并没有带来商业的繁荣。相反，周边依旧萧条的商业也成了高房价抑制消费需求的缩影。

坐落在地铁四号线公益西桥站东北出口的馨泰园小区正经历着这种奢华与萧条。小区建成于2000年后，户型方正、环境优美，容积率低，非常宜居。在中介看来，该小区最大的劣势是附近没有优质教育资源，这也使得其房价“很委屈”的趴在7万元/平方米左右。“如果附近有个不错的小学，馨泰园小区单价冲上8万毫无问题。”附近门店的中介对业内人士表示。

不过，小区房价与其北侧的商业街却显得格格不入。这条狭窄的商业街是附近多个小区居民从地铁站回家的必经之路，车辆掺杂人流，高峰时段更是车水马龙。这条小街中，有200米是由馨泰园小区底商构成。业内人士发现，十几家小区底商中，有近1/4的店铺门口贴着店铺转让的纸条，商业街的生意不好做。

从事美甲工作的王女士在底商中的一间美发店内租了个小屋，凭借着“店中店”的低房租优势和多年的客户基础，王女士已经在此成功经营了好几年。在她看来，小区底商的租金较高，而附近居民消费能力较弱，使得底商的生意非常难做。

王女士对业内人士表示，在她看来，房产中介、药店、烟酒商店和美发店这类门店是底商里最有生命力的商户。其他商户，无论是经营日常餐饮还是零售都难长久开下去。

“比如之前座上客(某连锁品牌小零食超市)刚开的时候我就觉得肯定开不下去。为啥?半天才进去一个顾客，人均消费30-40块，店员闲的在里面看电视剧。这点收入怎么交房租和工资?附近小区老年住户多，别看房子贵，其实手里没啥钱，也舍不得花。年轻人想攒钱买学区房、换大房子。大家都是一块钱掰成两半儿花。这些店怎么能经营得下去呢?”她说。后来这家店的命运也如她所料，经营了5个月之后决定歇业。这家店面随后又开了红酒店、包子铺和化妆品店，但无一例外最后匆匆离场。目前开了一家酒水O2O店，但考虑到附近居民的消费能力和周边“酒便利”、“1919”的同业竞争，酒水店的前景也不好说。

其实，馨泰园部分底商的萧条并不意味着所有生意都难做。附近沙县小吃、重庆小吃等一些餐饮店生意火爆，但商机只存在于那些解决附近居民一日三餐和刚性需求的小饭馆中，一旦消费档次有所提升，类似的商铺就难以维持下去。

公益西桥地铁站附近还有两家中型购物中心，两家购物中心的人气也较为清淡，即使是节假日，也难看见太多顾客。华冠天地里生意最好的是幸福蓝海(36.930, 0.43, 1.18%)电影院，而华联商厦里的BHG百货处于关门歇业状态，不知何时再开。

济南严打恶意炒房行为

9月28日，济南市政府办公厅发布《关于保持房地产市场持续平稳健康发展的通知》(下称《通知》)，表示将加大土地供应稳定市场预期，并提高居住土地竞买资金条件，强化商品房预售行为监管，严厉打击企业恶意炒房行为。

《通知》提出，将通过提高居住用地竞买保证金比例和缩短土地出让价款缴纳时间等方式，提高居住用地(含兼容居住用地)竞买资金条件，防止非理性竞争。其中，竞买保证金由现行不低于出让起始价20%提高到30%以上，热点区域、地块可提高到50%以上。

《通知》要求，严格商品房预售许可管理，对恶意炒作房价和不据实申报售价的企业依法严厉惩处;强化商品房预(销)售行为监管，严厉打击捂盘惜售等扰乱房地产市场秩序行为;加强对房产中介及承销机构监管，严厉打击房地产开盘中炒号倒号、侵犯群众购房权益和其他损害房地产市场健康发展的行为;加大保障性住房建设力度，按规定调整租赁住房补贴标准，增强住房困难家庭租赁住房能力;加强房地产信息公开，打击散布虚假信息、哄抬房价、诱骗消费等侵害群众利益、扰乱市场秩序行为;建立已供宗地建设手续台账，协调督促项目尽快开工，合理控制商品房库存结构。

昆山出台楼市调控新政

9月28日，昆山市发布加强房地产市场管理实施意见，规定非苏州市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前两年内在苏州市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

新申请住房公积金贷款的，调整个人可贷公积金额度计算方式，统一按公积金账户余额倍数计算;对第二次使用公积金贷款的，首付款比例从不低于住房总价的20%调整为不低于住房总价的30%，贷款利率从执行首套房贷款利率调整为按首套房贷款利率上浮10%执行。

同时将加强土地供应。合理调整住宅用地供应结构，加强普通住宅用地供应(不低于70%)，控制非住宅用地供应;把握供地节奏，适度控制供地批次，增加单批次土地供应量。提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例，首付款由现行的50%提高到60%或以上。引导土地出让理性竞价及强化土地批后监管。新政于9月29日起实施。

专家表示，昆山受上海和苏州楼市的辐射，2016年以来房价连涨9个月，目前昆山房价均价达12731元/平方米，限购属意料之中。

房企融资收紧预期升温

在本轮房价上涨中，开发商集中发行公司债获得大量低成本资金，地价上涨进一步助推了市场的恐慌情绪。近期市场流传消息称，上海证券交易所近日实施房地产公司债券审核新政，收紧了公司债相关条件。而另一个融资渠道——银行也保持了对开发贷的谨慎态度。

发债门槛可能抬高

从目前市场流传的方案讨论稿来看，上交所房企公司债审核新政主要调整了发债准入门槛以及进行分类管理。准入门槛为主体评级AA级及以上，且同时为境内上市公司。

某股份制银行投行部人士对业内人士表示，由于此前银行间市场交易商协会对房地产企业发债有着资质、担保、发行债券种类等多项限制，例如发行主体仅包括符合资质的地产上市公司(AA+、一级开发资质、A股上市)、16家央企及其下属子公司和少部分地方国企(须出具三方保函)，发行种类仅有中票等，因此发行规模一直不大。

2015年，交易所颁布的《公司债券发行与交易管理办法》实施以来，房地产公司发行公司债的限制大大减少，交易所的新公司债因此成为房企发债额主要渠道。

数据显示，今年前8个月，上市房企的债券发行量为990只，超过去年全年总数。截至9月19日，发行规模已经突破9600亿元，为2015年同期3倍以上。除了发行规模大，资金成本也显著低于其他行业。

前述银行投行部人士表示，从目前交易所发行的公司债来看，房企发行的公司债已经占到60%以上。而参考市场流传的文件来看，上交所此次设置的发债交易门槛与此前银行间市场交易商协会设立的门槛标准非常接近，审核从严的趋势明显。

不过该人士对业内人士表示，从市场流传的方案来看，该项政策一旦实施短期影响有限。“因为目前能发公司债的大房企基本都已经发过了，该方案对他们影响不大，相反对那些资质较差的二三线房企影响较大，但这类资质稍差的房企不是拿地的主力。”他同时表示：“流传的方案也表明了政策风向，显示出资金面可能逐步收紧。资金收紧有助于令房企疯狂拿地的热情降温。”

银行放贷态度谨慎

业内人士从多家银行了解到，相对于按揭贷款，银行对房地产开发贷仍然持谨慎态度。

18家上市银行中报显示，截至2016年6月末，前述银行对公业务中涉及房地产业的贷款(开发贷)余额合计4.41万亿元，较2015年年底的4.29万亿元微增2.8%。不过，上半年房地产行业的贷款增量为385.4亿元，而在2015年同期，当时的16家上市银行开发贷增量为2341.04亿元。这意味着，今年上半年房地产开发贷增量出现了下降趋势。整体看，银行对开发贷的态度较谨慎。

建设银行总行信贷部人士对业内人士表示，建设银行内部将对公贷款一般分为支持、建议支持和不支持三类。其中，支持类主要面向被列入每年发改委产业结构调整目录中鼓励发展的行业公司，而房地产企业贷款多年来一直是处于建议支持这一类。银行对其项目有严格的风控措施。

建设银行董秘陈彩虹在中期业绩发布会上表示，上半年建行贷款给买房者的金额是其贷款给房产商的6倍，房地产开发贷款正在压缩。

某股份制银行北京分行对公业务人员表示，即使在房地产项目风险较小的北京，该行发放的开发贷对企业主体也有着严格的资质要求，一般只针对资质优良、实力雄厚的房企才会考虑发放开发贷。

而具体到各省，因城放贷的趋势更加明显。就职于山东某股份制银行的沈先生对业内人士表示，其工作的银行在山东省内也有着类似的白名单制度。山东省17个地市中，除了青岛、济南、潍坊等3至4个城市房地产项目的开发贷还可以办理外，其他去库存压力较大的地市原则上不予办理开发贷。