1、2007年楼市过热，中央调控政策出台
    2007年9月27日、12月5日《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会 关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）、关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知（银发〔2007〕452号）对二套住房贷款提出了比较严格的要求：
    商业银行应提请借款人按诚实守信原则,在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，其他均按第二套房贷执行。
    对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

    2、经过一年的调整，2008年房价回归理性
    2008年12月21日《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，对上述调控政策其中的一条作了相应调整：
    加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。　

    3、2009年上半年楼市过热，而国民经济尚未恢复到同期水平，2009年1-5月份中国大型国有企业利润率只有2008年1-5份同期的70%，尽管中央出台了很多调控政策，利润还是出现了30%的下滑。经济的发展才是楼市的原动力，那为什么2009年上半年楼市会过热呢？
    原因有三：
    1）早期是刚性需求启动的
    2）4月份以后有投资散户和大量企业资金介入，价格开始出现明显上扬，因为投资性散户和企业的购买力明显是强于刚性需求的老百姓的。
    企业的资金从哪里来？企业不是都很萧条吗？！由于银行的支持，大量的贷款流向了大量的国企和重点项目，当然这里也有当地政府的贡献，很多当地政府处于地方经济的需要，地方政府出面担保，给本市企业提供了大量贷款，有资料显示大量的贷款流向了股市和楼市，这就是半年内股市指数翻了一翻、一二线城市楼市普遍价格上涨30%的原因。
资金大量流入虚拟经济、不动产投资，而未实际得流入实体经济，对于经济复苏是不利的，当企业的实业投资回报低于股市和楼市投资的回报的话，那企业家就没心思好好办企业了！
    3）银行信贷人员违规放宽7折利率优惠客群范围
    投资型客户是不能享受7折利率优惠的，而银行普遍存在擅自违规放宽"享受利率下浮30%"客群范围,在房价上涨时,买房的低门槛、7折利率造成的低成本，是投资客们津津乐道的。

    4、于是新的调控政策出台了：
    1）对半年多来银行普遍存在的擅自违规放宽"享受利率下浮30%"客群范围的行为予以清查！！！
    2009年6月22日，银监会办公厅于正式向各地银监和各银行总行印发了名为《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》。银监会明确要求：各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃‘第二套房贷’政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。
    而对于已经违规发放的二套房贷款，银监会要求“即使贷款已分类为正常类或关注类，各银行业金融机构要重新对其分类，同时要严格追究相关违约责任人员的责任，并及时将拨备补提情况和责任人追究查处情况上报相应监管部门。”
    2）取消2008年12月21日后二套房贷略微宽松的政策，恢复到2007年9月27日房贷最严格时的要求：严格限制除第一次买房和改善性需求以外的贷款，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高！！！
    现各银行已经暂停办理二套房贷，等待总行的具体执行细则出台。

    5、2009年下半年的楼市如何走向？
    回想2007年下半年及2008年，就可以给出答案：
    限制二套房贷，投资客、企业也会相继退场，买房的人会明显减少，认购量会明显下降，观望会重新出现！！！下半年的房价只能比现在低。