笔者将中国楼市按经济区位划分为五个区，这五个区域的经济总量覆盖中国的80%，人口占有率为62%，提供主要的就业机会与关键的非资源性工业与所有重工业，占据外贸90%的江山。综合分析经济成长特点，地方政府的价值取向，当地吸引投资投机需求的能力与潜质，本地居住保障程度，本地存量需求结构，认定2010年买房，一定与社科院结论相悖，即上半年买房依然比下半年买房值，笔者在2008年曾测定2009年上半年买房绝对比下半年值。

    一/环渤海经济区与华北市场

    环渤海经济区伴随京津交通一体化与冀津轨道交通修建规划将进入成长期。在这个区域，北京房价一枝独秀，天津/唐山/廊坊紧随其后，然后是石家庄城市群，毗邻北京的承德等类似城市的紧追。而在消费意向上，京津通勤时间缩短至半小时后，显然会有部分投资移出，重点建设塞北名城的张家口及石家庄城市群将成为省内华北市场投资消费可选区域。

    伴随着北京向金融中心过渡，重工业与加工工业逐步退出，河北省首当其冲成为产业接入地带，因此可以判断就业扩散，交通提速，城市一体化以及通勤时间缩短，会导致：

    北京主要吸纳外域需求来支撑本地市场，房价不会伴随土地供应增加而得到抑制，反而因为精细深耕，房价依然有非常巨大的续涨惯性，再加上热钱紧盯，外资需求集中，刺激经济发展的财政流向国有企业转而在楼市寻求短期投资收益，预期2010年下半年会发生挤兑式上涨。同时，北京现在能够容纳富人投资消费的地域呈绝对的供不应求，这是前期打下的瓶颈，无法解决，除非通过户口限制来禁买。

    其他城市，天津房价会迅速向北京靠拢，天津宜居性将得到更多投资人的承认。而华北片的张家口，石家庄城市群，承德等地，前者沾染了财政支持的张力，后者占据北京后花园与资源供应的优势，房价都会反弹，目前张家口弹力最大，仅三千元的均价，石家庄均价水平不足以反映其本地存量需求要求，伴随全面扩容建设城市化与美化城市，旧城改造加强，这一区域覆盖保定、正定，都会在2010年实现高达1000元的涨幅。

    二/成渝经济走廊与西南市场

    成渝经济走廊得到强化后，一方面，为了扩展城市版图，以成都/重庆为中心，分别规划出相当原有城市版图三分之二的新区，并且为了吸引区内城镇化人口入城消费，推出了低端开发项目优惠政策，以刺激开发商向区县发展。同时，伴随重庆新一轮五个打造的加强，成都定位于消费城市与居住目的地城市，围绕增加服务业比重，强化个体二次创业，未来造富工程有提速趋势。

    以目前成都六千过半的均价，重庆五千左右的实质性均价，都有较充分的上涨空间，与山东省济南相比较，济南目前均价已经由全运前的4800元跃升至5400元，在济南，单价破三万的项目已经有十数个，东郊因为全运也纷纷破五千大关，成都重庆没有理由居尾。

    还有一个因素，成渝区域政府的美好初衷并不会得到完美结果，也就是将开发商通过政策赶向区县，不会抑制房价上涨，因为重庆的地域特点决定了未来城市空心化条件具备，大的品牌开发商向四周，尤其是向北，会导致弱势区域迅速向中心城区房价靠拢，这种传导效应根植于土地财政与地价对房价的全面否定。同时，复制性开发，先进产品会提速进入区县，在一种优质产品相对匮乏的区域，领涨潮流是开发商愿意干的，从而带来房价的普涨。

    基于这种认识，目前正处布局阶段，也就是上涨的前夜，所以可以判断，2010年上半年可以追尾，下半年就难说了，除非政府对存量地新增项目都网开一面。或者出现财政无法实现净地供应，导致供应减量或因为行政原因导致项目入市整体推迟。

    三/沈大经济走廊与东北市场

    东北是振兴工业的基础区域，中央强化了组织体制，未来的十二五东北就发生更显著变化，房地产伴随城市发展自然水涨船高。目前东北的张力集中在沈阳与大连。

    受益于振兴政策，沈阳大连组成的走廊将率先崛起。以目前的水准，大连均价，除甘井子区域新建火车站，滨海区域土地存量少，整体均价上涨幅度会下降，但由于总供应对新建区的依赖，再加上开发区提速，因此，普涨也会成为2010年大连楼市的根本特点。整体均价突破7000元将在2010年下半年实现。

    沈阳受到东北市场投资者的重视，源自海南三亚，许多东北投资者在海南投资，三亚的别墅由第一批的7500翻一番至14000再通过二手倒至27000然后直副30000大关，回想起舆论对拐点，市场对政策优惠期限的调整以及调控房价的呼声，投资人不可能不敏感，而本地楼市，受惠于中央财政大幅放权，沈阳为中心，营口锦州等城市房价将迅速向沈阳靠拢，沈阳本土吸引内蒙投资消费的可能加剧，因此房价也具备续涨的条件，但速度不会过快，正常上涨的提速会集中到下半年。

    四/中部三角经济地带与中南市场

    武广高铁规划下发，长沙郑州武汉都争取一个中部直辖市名额，互相间的比拼，表现在消费与房地产发展上来，从高档市场看，武汉弱于长沙，强于郑州，从中高端消费来看，武汉强于郑州长沙，郑州强于长沙，长沙楼市除高端消费外，有过量之虞。因此，武广高铁等于救了长沙楼市，但也会带来岳阳/赤壁等邻近城市房价上涨。

    合并开封洛阳的传言，即使没有发生，但实质上一体化以及郑州向东，会在郑州开封间形成一个中高端集中区域，带动郑州东部房价向主城靠拢，洛阳以郑州西为标准，再加上新一届政府吸引外资的力度加大，也会有一个调整发展期。

    长沙向南后，长三角由地王引领的明星效应，转而向实质性开发项目转变，未来这一区域将吸引长株潭城市群主力消费，并吸纳省内其他地级市的高端消费，房价将经历短暂的沉寂后发生反弹。

    武汉现在商业吸引力弱于住宅方面吸引力，省内规划的襄樊宜昌荆门，都有较强商业投资价值，八加一中的八小城对武汉的商业物业也减小的消费量，相反，伴随八加一建设，周边的八个城市的商业物业占据主要投资消费。但，省会地位与交通条件，决定了武汉会在未来的十年间成为中南定居点，目前，武汉加强了保障房建设，政府单位的集资房建设，强化了市政设施建设，直接培植了以光谷为中心的外围居住中心区，以汉南为主的边缘居住区，以张公堤直至武湖到火车新站为轴的中低端供应区域，这些区域的投资价值非常明显，武汉房价的整体特点在2010年会是：整体上扬，中心城区缓涨，成熟学区与就业中心区会发生反弹，边缘与新区房价会因为投资进入而强劲上涨，从而形成一个稳涨态势。

    但由于目前中心城区存量比较大，猛涨时期储蓄的城郊结合部项目比较丰富，所以上半年房价会表现得比较平衡平稳，一旦开发商缓过这口气，房价将一如既往地反弹。同样值得关注的是上半年时间。

    五/华南地区与华南市场

    华南最关键词是二次创业，二次置业，二次就业。传统两强，广州深圳房价已经跑不动，直接原因是投资移出被后起的东莞/南海/从化/花都吸收，但，二次创业二次置业二次就业都会带动传统两强房价迅速归位并提升，而省会伴随珠三角一体化建设，周边中小城市房价会产生传导效应，发生较普通的上涨。

    与上述传统区域形成并驾的将会是北部湾，以钦州为中心，传统北海已经没有多大的上涨空间，但钦州的异军突起，会形成新的绿城，房价并会上涨更快，绿城南宁所以房价上涨不是太猛，源自于其主要以消费为主，缺乏吸纳就业力的重头工业与服务业。北部湾的提出与规划建设是这一区域集中人气之举，自然对改善型居住，对首次置业，对投资置业产生一定的期望，但由于基数不高，自然幅度也不会太大。

    六/长三角地区与东部市场

    上海与北京的情形差不多，伴随周边开发与昆山无锡杭州苏州对投资消费的分流，上海房价不会发生过涨，但不断上涨应是主要趋势，这是不用数据不用推断的一种感觉。但上海不可能超过北京的涨幅，源自上海周边有吸引投资之地。

    其他东部市场主要受本地投资消费带动，因此会由主要城市向周边城市发生蔓延上涨。所以按照时间递减规律来看，上半年买房优于下半年，同时，热钱对这一区域的兴趣也会有个观望期。

    所以，综合分析，会有明显结论，那就是2010年上半年买房依然比下半年值。