房贷在收紧、消费贷放宽

这意味着商业银行对房地产行业定向加息了，而加息一直是抑制资产泡沫最有效的武器。

“加息不仅仅会提高贷款者的资金成本，导致多支出利息，而且很容易形成加息预期，一旦加息预期形成，就会打击购房者的心理需求，导致购房需求进一步萎缩。”知名财经评论人黄生分析，2016年国庆之后，全国进行了非常严厉的宏观调控，尤其是一线城市，由于限购、限贷非常严厉，导致成交量大幅度下降，房价失控的局势得到控制。

而这一次对于房地产市场化的加息，是调控以来的第一次出现，由于北京的示范效应，不排除其它城市跟进，尤其是在房地产是用来住的、不是用来炒的指向下，对房地产出任何调控政策都可以理解。

从历史经验看，每有信贷收紧之际，房价涨幅必出现明显抑制。北京房贷利率上调至9折释放的信号表明，未来利率收紧的状况不会只出现在一线城市。2017年随着资金价格的上升、楼市调控的深入，热点城市首套房贷利率可能继续跟进上调，甚至重回基准利率水平。

日前，在广州市十五届人大一次会议期间，市人大代表、中国建设银行广州荔湾分行行长罗铁锋接受业内人士采访时透露，出于房地产调控的影响,在房地产按揭受到限制后,有些银行已经在个人消费贷款方面下功夫了。他举例,过去各大银行对个人消费年限有很严格的限制,现在已经放宽。“在房贷方面,房贷收紧是一个趋势。”罗铁锋认为,广州房贷会进一步收紧。

在黄生看来，新年北京楼市来这“定向加息”的第一刀，在严格的限购、限贷调控下，现在又对房地产按揭贷款定向加息，一边抑制了需求，一边抑制了资金供给，所以，短期内房价肯定会下降，这是无法避免的。但是这种调整是健康的，对中国的房地产行业健康，对商业银行业健康，不会动摇商业银行的资产质量。

资管计划叫停 房企融资入寒冬

这边厢，信贷端口收紧，意味着购房成本增加，继而影响房企的销售回款。那边厢，对房企而言，不仅要面对市场下行下的资金回笼压力，在融资端，也将面临各种卡紧“咽喉”之痛。

近期，一份由中国基金业协会酝酿的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(简称《规范第4号》)明确不予备案的资管计划方式包括但不限于：委托贷款，嵌套投资信托计划及其他金融产品，受让信托受益权及其他资产收(受)益权，以回购、第三方收购、对赌、定期分红等明股实债方式受让房地产开发企业股权和其他投资方式。

同时要求，私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收(受)益权等方式向房企提供融资，用于补充流动性资金或支付土地出让价款;不得直接或间接为各类机构发放首付贷款等违法违规行为提供便利。

多位业内人士表示，政策对于券商和基金子公司的资管计划业务影响会非常大。而且暂停备案指向明确，这次政府釜底抽薪的决心比前几次要大得多。

有消息指，由此，将有16个热点城市(包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南和成都)的住宅地产类资管计划将被叫停备案。

事实上，自去年9?30以来，对房企资金层面的收紧与日俱增。上交所、深交所相继明确公司债发行门槛、发行要求，并规范房企发行公司债行为;银监会、保监会提出严禁违规资金进入房地产领域;发改委则要求严格限制房企发行公司债用于商业性房地产项目。

各种限令之下，房企资金链条愈收愈紧。1月4日，中原地产研究中心发布数据显示，2016年，房企私募债、公司债、中期票据等融资额达11376.7亿元，同比上涨26%。但自10月份数轮密集调控潮以来，房企债券融资难度明显加大。

显然，资管计划被叫停将斩断房企输血热点城市项目资金的又一渠道。这意味着，在银行、信托、债券市场等房企融资渠道被收紧之后，资管类产品给房企输血闸门也被关闭。

融资环境转向 “加杠杆”房企迎来恶战

随着监管层对房企融资的监管日趋精准和细化，各路“曲线”资金被封堵，这对于2017年有大量债务将到期的房企而言，难熬的日子开始了。

克尔瑞研究中心报告显示，房企近两年的银行借款、发行的短期票据、债券以及2015年之前的中长期债务将在2017下半年和2018年迎来到期偿还的高峰，房企只能通过新增融资或者依赖自有资金来应对债务偿还的压力。

在融资渠道收紧的背景下，一旦2017年市场销售不如预期，销售回款不能满足企业偿还债务和新增开发投资的需求，那么房企的资金链将会面临较大的压力。

资金的命门一旦被捏着，去年疯狂拿“地王”的房企难免如芒在背。与此同时，在土地市场，房企拿地的自有资金被严格审查，这意味着房企表外融资拿地之路亦被封堵。比如不久前，上海在一块出让地块中就明确6大规定：包括资金来源不得再作为参与竞买其它地块的资金来源重复申报;在对竞买人30天的资金审查期限内，要保证审核单位能够接触到与其申报的交易资金来源相关的所有信息;地块成交后，监管机构可对竞得人申报的资金来源情况开展真实性核查。

对此，近期业内已相继传出有拿了高价地的房企不得已割肉紧急寻找合作伙伴。有些扛不住的中小房企，不得不抓紧出货，以求尽快回笼资金。

有业内人士分析认为，2017年宽松的融资环境将出现转向，有两类房企要特别当心。一类是调控周期下，高端盘去化难度大，需要做好销售危机、资金链断裂风险准备的房企;一类是城市布局单一的中小房企，当热点城市调控，市场交易进度减缓，缺少竞争力的中小房企产品将受限更大，在各路资金收紧之下，在融资中本就不占优势的中小房企将面临无米下炊的困境。

同策咨询研究部总监张宏伟分析，2017年下半年全国核心一二线城市商品住宅市场将在严格的监管与执行背景下进入调整期，部分开发商尤其是民营开发商资金链将遇到断链的风险。在他看来，今年的市场对于部分房企尤其是“加杠杆”较大民营房企来讲是一场恶战，这场恶战不是简单地争夺市场份额而战，而是为了生存而战。